XX年2月20日，袁某與某房地產開發公司簽訂了一份《購房預訂協議書》，約定購買該公司開發的一棟30層住宅樓的住房一套，開發商在協議書中承諾，XX年5月底之前與袁某簽訂正式售房合同，XX年12月31日將房屋交付袁某使用。雙方還約定，袁某于簽協議時交付定金5萬元，其余　　購房款分期支付。袁某依約于簽協議的當天即2月20日交付了定金5萬元。但開發商并沒有履行其在協議書中承諾的于XX年5月底之前與袁某簽訂正式售房合同的約定，雖經袁某多次催促，但因開發商始終未取得商品房預售許可證明，開發商實際上無法與袁某簽訂正式售房合同。同時，袁某在前往工地了解情況時發現，工程僅進行到地下基礎設施，且工地施工標牌注明該工程的竣工日期為XX年8月20日，袁某由此認定，開發商承諾的XX年12月31日交房亦不可能兌現。袁某遂向開發商提出解除合同、雙倍返還定金的要求。開發商不同意，袁某無奈訴至法院。　　律師解答：　　律師導購網、廣東南國德賽律師事務所林小冰律師對此分析表示，開發商在應訴時辯稱，依據最高人民《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定為無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定是無效。”其公司直到法庭審理結束都沒有取得商品房預售許可證明，因此應認定協議無效，只需退還袁某5萬元即可。　　但我們要看到的是，雙方簽訂的是《購房預訂協議書》而不是商品房買賣合同，最高人民《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條是針對商品房預售合同規定的，并不適用《購房預訂協議書》，協議書應認定為有效，適用最高人民《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。”　　開發商未能在XX年5月底以前與袁某簽訂正式售房合同，構成違約，應適用《合同法》第115條“當事人可以按照《擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”開發商應雙倍返還定金即10萬元。