XX年3月20日，趙某與張某通過(guò)房屋中介公司簽訂一份房地產(chǎn)買賣合同，約定趙某購(gòu)買張某所有的一套房屋，總價(jià)款62萬(wàn)元，簽約當(dāng)日趙某支付定金5萬(wàn)元，待合同履行時(shí)轉(zhuǎn)為首期房款;雙方應(yīng)于XX年4月30日前至交易中心辦理房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，趙某憑交易中心審核的收件收據(jù)付清房款余額;如一方違約，應(yīng)賠償對(duì)方損失費(fèi)5萬(wàn)元。簽約當(dāng)日，趙某支付給張某定金5萬(wàn)元。XX年4月30日，因趙某在外地辦事，雙方未能辦理房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。同年5月11日，房屋中介公司按照趙某在合同上所留地址致函趙某，稱趙某4月30日前未與張某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，已經(jīng)違約，現(xiàn)張某同意延長(zhǎng)至5月15日前辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，如再違約，后果自負(fù)。但該信函由于逾期無(wú)人具領(lǐng)被退回。同年5月22日，雙方同至中介公司處，對(duì)3月20日簽約時(shí)因時(shí)間太晚未及簽名蓋章的其他三份合同進(jìn)行了補(bǔ)簽，該三份合同內(nèi)容與3月20日所簽合同完全一致。其后，雙方就繼續(xù)履行合同進(jìn)行磋商，張某要求趙某就逾期履行行為先補(bǔ)償其1萬(wàn)元，然后再繼續(xù)履行合同，遭到趙某拒絕。同年7月7日，趙某致函張某，要求張某于7月12日上午9時(shí)至交易中心辦理房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，逾期不去，視為違約。張某復(fù)函稱若趙某不補(bǔ)償其1萬(wàn)元損失，則不會(huì)與趙某履行合同，其有權(quán)另行處置房屋。7月17日，趙某再致函張某，催告其于7月21日上午9時(shí)至交易中心辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，否則由張某承擔(dān)一切法律后果。張某7月18日收到該函，但未予理會(huì)。趙某遂于同年9月6日訴至法院，要求依法解除買賣合同，張某退還定金5萬(wàn)元，支付違約金5萬(wàn)元。　　【審 判】　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，趙某未在合同約定的期限內(nèi)前往交易中心辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)并付清房屋余款，違反了合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任;鑒于張某在庭審中表示同意解除合同，遂判決本案系爭(zhēng)合同解除，對(duì)趙某其他訴請(qǐng)不予支持。一審判決后，趙某不服提出上訴。在我院審理過(guò)程中，雙方達(dá)成了和解協(xié)議。　　【評(píng) 析】　　一、本案中哪一方構(gòu)成違約　　根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案系爭(zhēng)合同約定XX年4月30日前趙某應(yīng)與張某去交易中心辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)并支付房屋余款，而趙某在履行期限到來(lái)時(shí)未履行該義務(wù)，構(gòu)成遲延履行，此即所謂“期限代人催告”，此時(shí)趙某構(gòu)成違約。張某在趙某逾期履行后，經(jīng)與中介公司磋商，并由中介公司于5月11日按照趙某在合同上所留聯(lián)絡(luò)地址致函趙某，催告趙某在5月15日前履行合同。盡管該函最后因逾期無(wú)人具領(lǐng)被退回，但仍應(yīng)確認(rèn)其具有催告履行的法律效力。趙某在遲延履行主要債務(wù)后，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍未履行，此時(shí)張某已具備《合同法》第九十四條第三款所規(guī)定的法定解除權(quán)行使條件，張某可選擇解除合同或要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。本案爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)，適逢政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，房市震動(dòng)較大，成交價(jià)格不斷走低，張某作為房屋出賣人，繼續(xù)維持合同的有效性符合其利益最大化最求，因此張某選擇了向趙某索賠1萬(wàn)元，并以之作為繼續(xù)履行合同的條件。在合同繼續(xù)有效的情況下，張某也負(fù)有繼續(xù)履行合同的義務(wù)。在就逾期履行賠償金協(xié)商不成的情況下，張某本可通過(guò)仲裁或訴訟的方式，要求趙某承擔(dān)逾期履行違約責(zé)任，但張某卻以此為由拒絕趙某繼續(xù)履行合同的要求，其行為不符合合同法關(guān)于履行抗辯權(quán)的行使條件，因此張某的行為也構(gòu)成了違約。綜上，本案屬雙方違約。　　二、本案中誰(shuí)可行使合同解除權(quán)　　在一方違約場(chǎng)合，違約方不得單方解除合同，這是合同作為“法鎖”的題中應(yīng)有之義。但在雙方違約場(chǎng)合，合同雙方當(dāng)事人在具備法定解除權(quán)行使條件時(shí)均可單方解除合同，這既是法律賦予當(dāng)事人的權(quán)利，也是避免出現(xiàn)合同僵局(亦即合同既不能履行又不能解除之狀況)的內(nèi)在要求。本案中，趙某逾期履行義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，張某自此便可行使法定解除權(quán)。由于此時(shí)張某并無(wú)違約情形，因此若張某選擇合同繼續(xù)履行，趙某不得主張解除合同。其后，張某因就逾期賠償金問(wèn)題與趙某協(xié)商不成，即向趙某表示不愿繼續(xù)履行合同，并經(jīng)趙某催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，屬合同法上之拒絕履行，此時(shí)張某也構(gòu)成了違約。《合同法》第九十四條第二款規(guī)定，“在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”，即先期違約場(chǎng)合，當(dāng)事人可以解除合同。根據(jù)舉輕以明重的法理，在履行期限屆滿之后當(dāng)事人一方明確表示不履行主要債務(wù)的行為，另一方當(dāng)事人當(dāng)然可依據(jù)《合同法》第九十四條第四款關(guān)于“當(dāng)事人一方……有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”之規(guī)定，依法行使合同解除權(quán)。因此，本案雙方當(dāng)事人均可行使法定解除權(quán)。　　三、本案應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)違約責(zé)任　　張某在具備法定解除權(quán)行使條件后，要求趙某支付1萬(wàn)元賠償金，并以此作為繼續(xù)履行合同的條件。這不能作為張某放棄法定解除權(quán)的意思表示，但也不能理解為附條件的解除合同的意思表示，張某的這一行為，究其真意仍在保持合同的有效性。爾后在趙某要求繼續(xù)履行合同時(shí)，張某復(fù)函稱若趙某不作補(bǔ)償則不會(huì)與趙某履行合同，張某的上述意思表示同樣不能視為解除合同的通知。解除合同屬于合同關(guān)系上的重大行為，應(yīng)當(dāng)以明晰而確定的方式通知對(duì)方當(dāng)事人。張某的復(fù)函顯然與此不符。從趙某一方來(lái)看，趙某在取得法定解除權(quán)后，盡管沒(méi)有直接向張某發(fā)出解除合同的通知，但其在起訴狀中明確請(qǐng)求解除合同，“解除權(quán)人因送達(dá)與契約之繼續(xù)存在不相容之請(qǐng)求之訴狀于相對(duì)人，而生解除之效力”，趙某的起訴狀副本即為解除合同的通知，自起訴狀副本送達(dá)張某之日起，本案合同即已解除。因張某的違約行為導(dǎo)致合同解除，張某理應(yīng)向趙某承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。